老後資金に自宅のリースバック? リースバックで考慮すべき点について

老後の資金作りのためのハウスリースバックが伸びているようです。

日経に「老後資金に自宅活用 『リースバック』登場 契約は有期、更新ないことも」という記事がありました。[外部記事]

今回は、自宅のリースバックの留意点について


リースバックとは


元記事から引用。

持ち家を不動産会社に売り、同時にその不動産会社と賃貸借契約を結んで住み続ける方法だ。生活環境を変えずにまとまったお金を手にできる代わりに、毎月の家賃を支払わなくてはならない。あらかじめ決められた価格で買い戻せる条件が付いていることもある。


ちょっと複雑ですね。

1. 自宅を不動産会社に売ります。
= 家の所有権を手放し、売ったお金を手にします。

2. 売り先の不動産会社と賃貸借契約を結びます。
= 賃借人として住み続けることができますが、賃料を払わないといけません。

買い戻し特約はひとまず置いておきましょう。

このとき考慮すべきなのは、

1. 自宅を売るときの値段は適切か。
2. 賃貸借契約は妥当か。

の2点です。


数字で検証


元記事にはこうあります。

実勢価格の約70%で買い取るといい、平均価格は1460万円。この6~11%が年間家賃となる。


「買い取り価格1500万円の家の家賃はおおむね月11万~13万円」ともあります。

さて、どうでしょう。

実勢価格の約70%で買い取るというのは、本来なら2,000万円で売れる自宅を1,400万円で手放すことです。同じ家に住み続けたいとの思いの代償としては痛いですね。

もったいないなぁー
2,000万円で売って、別の場所で賃貸で住んだ方がいいのでは?

って思います。


ずっと住み続けられるとは限らない


元記事にもありますが、リースバックの契約は3~5年の「定期賃貸借」が多いです。

一般的な普通借家契約とは違って、定期借家契約は借家人(テナント)の権利がそれほど強くありません。

普通借家は借家人が強く保護されます。オーナーの側に「正当事由」がない限り、オーナーから契約更新の拒絶もできませんし、解約の申入れもできません。実質的には賃借人が「自発的に」出て行かない限り、住処を追われることはありません。

しかし、定期借家は違います。

契約期間が満了したら、賃借人は出て行かないといけません。オーナー側と双方の合意で契約の更新はできますけど、オーナーがNO!と言ったら賃借人は出て行かないといけません。


ワーストケース


ハウスリースバックのリスクについてです。

ワーストケースでは

実勢価格の7掛けで自宅を手放して、売却額に対して年10%近い家賃を払って、数年後に賃貸借契約の満期が来て、出て行かなくてはならなくなった・・・

なんてことも起こりえます。

あるいは、出て行きたくなければ家賃の値上げを飲まざるを得ない可能性もあります。

リスクが大きいなぁ、というのが率直な思いです。


過去記事


過去にもリースバックについてちょっと書きました。

参考過去記事:年金プア リバースモーゲージとハウス・リースバック

リースバックは、利用する人の状況とサービスの条件によってケースバイケースでの判断になると思います。

信頼できる人に相談してからでも遅くないですね。

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3913:

生前給付保険の不動産版みたいなものかな。
そもそもお金が欲しくてこの制度を使うのなら、その資金を使ってしまって家賃足りなくなったりしないんでしょうか。

余命が分かっているならともかく、微妙な制度のような気がします。

2018.04.21 22:12 煙々 #RaJW5m0Q URL[EDIT]
3914:

買い手がつきにくい場所にある住宅なら「あり」かもと思いました。
そういう場所だとそもそも買い手が見つからないから
持ち家を売りたくても売れない。
仮に売れても値段がかなり安い。

それならリースバックで持ち家手放しても、
支払う家賃もそれなりに安いなら「ありかも?」と。

う~ん、利用する人はかなり限定されそうですね。

2018.04.22 07:07 塩蔵 #- URL[EDIT]
3915:

まさに、買い手がつきにくそうな家を相続予定ですが、
リバースモーゲージのCMを見るたびに、オットと「こわ~っ!」と話してます。
家賃よりも固定資産税の方が安いだろうし・・・。
(CMでは家賃のコトは言ってないですよね?)
うちの周りの空き家は「売家」となっているので、何年もそのままですが、
うちは、というか相続予定のオットは「買い取りでプラマイゼロで逃げられたら本望」と言ってます(苦笑)
それが可能なのも、あと数年だと思いますが・・・(焦)

2018.04.22 08:38 みみん #yLibkmaY URL[EDIT]
3916:管理人のみ閲覧できます

このコメントは管理人のみ閲覧できます

2018.04.22 08:49 # [EDIT]
3917:

※3913:煙々さん
ハウスリースバックは微妙な仕組みだと思います。
家賃を払えなったら、家は既に売ってしまっているので八方塞がりですね。

2018.04.22 21:21 小黒とら #j72wRO66 URL[EDIT]
3918:

※3914:塩蔵さん
そうですね。
リースバックしたい物件と、不動産業者が取り扱う物件のマッチングが問題になりそうですね。
どんな人がどんな物件で利用するのか気になります。

2018.04.22 21:27 小黒とら #j72wRO66 URL[EDIT]
3919:

※3915:みみんさん
不動産は売り買いが簡単じゃないのが難しいところですね。
需要と供給が如実に出る資産ですね。

2018.04.22 21:29 小黒とら #j72wRO66 URL[EDIT]
3920:

※3916のメッセージを下さった方へ
コメントありがとうございます。
拝読しました。

2018.04.22 21:30 小黒とら #j72wRO66 URL[EDIT]

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