パーソナルファイナンスと不動産 持ち家を投資リターンで考える

住宅やマンションの販売会社は、不動産を売っているのではなくて、夢やライフスタイルを売っていると言われますね。

夜景を見ながらワインを楽しめるリビングルーム

木々の緑と柔らかな日差しあふれる庭

こんな感じで、この家(マンション)を買ったら、こんなライフスタイルで・・・ なんて夢が広がりますね。

あ、でも、今回は真逆で、持ち家を投資リターンで考えるというドライなお話です。

夢が広がる話は別の機会に。(^^;


持ち家を投資リターンで考える


過去記事「個人の資産形成で不動産をどう考えたらいいか」の下町のマンションを例にします。

東京の下町エリア、某駅から徒歩10分。
5階建て鉄筋コンクリート造(RC造)のマンション。
広さは70㎡。

マンションの価格は
新築時:3,700万円
築10年:2,200万円
築30年:1,550万円

さて、この物件を新築で購入した時の投資リターンを考えます。


考え方の整理


投資元本:1,000万円(頭金)
投資期間:30年
キャッシュフロー:
 期首:投資元本の -1,000万円
 期中:帰属家賃と住宅ローンの返済額(元利金)の差額
 期末:不動産の残存価値

投資リターンの計測法:内部収益率法

投資元本1,000万円は物件購入の頭金です。

頭金(自己資金)1,000万円と、ローン3,000万円を使って3,700万円の新築物件を購入すると考えます。差300万円は諸費用その他です。

住宅ローンは30年固定で1.5%とします。


キャッシュフローの整理


帰属家賃と住宅ローンの返済額の差額を期中のキャッシュフローと考えます。

今回の物件では、帰属家賃の推計を以下のようにしました。

住宅投資 小黒とら

一方、住宅ローンの返済額は、年率1.5%として毎月10万4千円程度です。前回は金利を2.5%にしましたが、それじゃぁ住宅ローンじゃなくて投資用ローンの金利だな・・・と思ったので引き下げました。

このケースでは、帰属家賃がローン返済額を上回ります。

さて、結果は・・・


まずは結果


投下資本1,000万円
期中のキャッシュフローがプラスで1,200万ほど(月34,000円ほど)
期末の資産価値が1,550万円

投資のリターンは、年率で5.53%でした。


比較用のストレスをかけたシナリオ


さて、うまくいかないことも考えましょう。

帰属家賃の変化にストレスをかけたシナリオも用意しました。

こんな感じです。赤線の方です。

住宅投資 小黒とら

このケースでは、16年目からは帰属家賃が住宅ローンの返済額を下回ります。キャッシュフローの考えでは持ち出しになるということです。

さらに、期中のキャッシュフローにストレスをかけたわけですから、当然に期末の物件価格も変化します。

物件価格の変化はこんな感じです。

普通シナリオ:1,550万円(青線)
ストレスシナリオ:1,000万円(赤線)

住宅投資 小黒とら

さて、結果は。


ストレスシナリオの結果


投下資本1,000万円
期中のキャッシュフローがプラスで380万ほど(月10,000円ほど)
期末の資産価値が1,000万円

投資のリターンは、年率で1.71%でした。


まとめ、のようなもの


今回は、持ち家を投資リターンで考えるという方法を提案してみました。

帰属家賃から公租公課を引かなきゃいけないから経費率を考えて・・・とか、いろいろ考慮すべき点はありますが・・・

今回のところは、持ち家を投資リターンで考えてみても面白いんじゃないでしょうかってことで。

はい。夢のない話でした。(^^;

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1174:

試算ありがとうございます。
この試算結果を見るとやはり不動産は悪くないですね。
4000万が30年後に4掛けになったとしても30年IRRで5%確保できているわけですから。
ローンなしなら尚更です。
よく山崎さんや橘さんなど金融資産で6%運用の例がありますが、実際には非現実的です。
もちろんある程度他の資産とのバランスはありますが、毎月家賃分をうみだすのは至難の業と言えるのでは?

2015.10.22 22:49 とま #- URL[EDIT]
1175:独り言

こんばんは、謎manです。
一応、宅建・管業・マン管持ってます。

マンションで、見落としがちなところに、年数が経つと、必ずといっていいほど、管理費・修繕積立金があがることですね。
新築は、売りたいがために甘い長期修繕計画・低い修繕積立金を設定します。

そして、不動産は売買の際に全く修繕積立金の値上げの話はしませんが、現実には特に30年以上経ったマンションでは間違いなく大きな問題となります(高齢者世帯が多くなると値上げもしんどい)

そして、昨今、マンション全体でかける総合保険も、地区20年を超えると超大幅な値上げをするようになりました(マンション保険は保険会社自体全く利益が出ていないため)

それも管理費等値上げの大きな理由となってきております。

まあ、あとは分譲貸の表面利回りと、実際の空室率や老朽化による賃料の値下げ・リフォーム問題などもあります。

私は、分譲貸で利益を出すためには、非常に限定される条件が必要と思っておりますので、心の中ではおすすめしませんが(安い賃貸1棟買いのほうがやり方では利益が出ます)

とりあえず、小規模マンションと駅遠はおすすめしません~。

章もない投稿で済みません。


2015.10.23 00:21 謎man #- URL[EDIT]
1176:

※1174:とまさん
不動産は悪くないと思います。なにしろキャッシュフローを生み出すリアルアセットですからね。
物件の個別性が大きいという難しい点はあるにしても、金融資産とは違った魅力があると思ってます。

2015.10.23 16:59 小黒とら #j72wRO66 URL[EDIT]
1177:

※1175:謎manさん
ありがとうございます。参考になります。
長期修繕計画・修繕積立金は、なるほどそうですね。築古になったマンションの行く末は気になるところです。
駅遠は厳しそうですね。

2015.10.23 17:05 小黒とら #j72wRO66 URL[EDIT]

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