老後資金に自宅のリースバック? リースバックで考慮すべき点について

老後の資金作りのためのハウスリースバックが伸びているようです。

日経に「老後資金に自宅活用 『リースバック』登場 契約は有期、更新ないことも」という記事がありました。[外部記事]

今回は、自宅のリースバックの留意点について


リースバックとは


元記事から引用。

持ち家を不動産会社に売り、同時にその不動産会社と賃貸借契約を結んで住み続ける方法だ。生活環境を変えずにまとまったお金を手にできる代わりに、毎月の家賃を支払わなくてはならない。あらかじめ決められた価格で買い戻せる条件が付いていることもある。


ちょっと複雑ですね。

1. 自宅を不動産会社に売ります。
= 家の所有権を手放し、売ったお金を手にします。

2. 売り先の不動産会社と賃貸借契約を結びます。
= 賃借人として住み続けることができますが、賃料を払わないといけません。

買い戻し特約はひとまず置いておきましょう。

このとき考慮すべきなのは、

1. 自宅を売るときの値段は適切か。
2. 賃貸借契約は妥当か。

の2点です。


数字で検証


元記事にはこうあります。

実勢価格の約70%で買い取るといい、平均価格は1460万円。この6~11%が年間家賃となる。


「買い取り価格1500万円の家の家賃はおおむね月11万~13万円」ともあります。

さて、どうでしょう。

実勢価格の約70%で買い取るというのは、本来なら2,000万円で売れる自宅を1,400万円で手放すことです。同じ家に住み続けたいとの思いの代償としては痛いですね。

もったいないなぁー
2,000万円で売って、別の場所で賃貸で住んだ方がいいのでは?

って思います。


ずっと住み続けられるとは限らない


元記事にもありますが、リースバックの契約は3~5年の「定期賃貸借」が多いです。

一般的な普通借家契約とは違って、定期借家契約は借家人(テナント)の権利がそれほど強くありません。

普通借家は借家人が強く保護されます。オーナーの側に「正当事由」がない限り、オーナーから契約更新の拒絶もできませんし、解約の申入れもできません。実質的には賃借人が「自発的に」出て行かない限り、住処を追われることはありません。

しかし、定期借家は違います。

契約期間が満了したら、賃借人は出て行かないといけません。オーナー側と双方の合意で契約の更新はできますけど、オーナーがNO!と言ったら賃借人は出て行かないといけません。


ワーストケース


ハウスリースバックのリスクについてです。

ワーストケースでは

実勢価格の7掛けで自宅を手放して、売却額に対して年10%近い家賃を払って、数年後に賃貸借契約の満期が来て、出て行かなくてはならなくなった・・・

なんてことも起こりえます。

あるいは、出て行きたくなければ家賃の値上げを飲まざるを得ない可能性もあります。

リスクが大きいなぁ、というのが率直な思いです。


過去記事


過去にもリースバックについてちょっと書きました。

参考過去記事:年金プア リバースモーゲージとハウス・リースバック

リースバックは、利用する人の状況とサービスの条件によってケースバイケースでの判断になると思います。

信頼できる人に相談してからでも遅くないですね。

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