そろそろ不動産

マイナス金利を受けて不動産融資が伸びています。

2016年度4-9月期、銀行や信用金庫の不動産業向けの新規融資額が7兆706億円に達しました。前年同期比で14.7%の増です。[外部記事]

今回は、不動産投資について


不動産投資とリスク


株式投資のリスクは主に価格変動です。ボラティリティですね。1日で数%も動きますし、年単位では倍になったり半分になったりします。

一方で不動産は、バブルの前後は別にして、バブル後のいまでは基本的には数年で倍になったり半分になったりはしません。(滅失は例外として)

賃料から経費を控除した純収入は基本的には経年で減っていきます。物件の価値も低下します。賃料の低下、空室の発生、修繕コストの上昇、資産価値低下。それらを折り込んだ収益計画が必要ですね。うん十年一括借り上げでも数十年分の収入が確定するわけではありません。

で、不動産のリスクですが、私が思う最大のリスクは「流動性」です。簡単には売れないという点です。だからこそ長期の収支計画は保守的に見たいですね。


不動産投資とレバレッジ


頭金ゼロで不動産投資・・・は危険なニオイです。

ただ、適度なレバレッジは有効でしょう。全額キャッシュは資金効率が劣りますし、ポンと出せる人も少ないはず。借入によるレバレッジを懸念する人はいますが、私は程度問題だと思っています。

株式投資なら投資先企業がレバを効かせていますし、REITへの投資はREITがレバを効かせています。エクイティ投資として考えるなら、実物不動産投資である程度のレバレッジはありですね。


さて、ニュース


マイナス金利の影響で不動産市場に資金が流れていることもあって、最近では結構ツッコんで不動産のリスクを取っている人がいます。

日銀の幹部が「過熱方向と、供給過剰による調整方向と両方の動きがある」として注視しているという記事もありました。[外部記事]

過熱と供給過剰による調整って・・・

どっちも良くない方向ですね。

そろそろ不動産投資にも逆風が吹くかもしれませんね。

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2743:

頭金100%の不動産投資、キャッシュ購入ですが、それでも流動性を考えると微妙なところです。損はしていません。20年や30年で元は取れると思います。でもね・・・、って感じですやね。

普通の個人投資家で特別な才能がない、とくに相場を読めないことを豪語するような人は間違っても不動産投資なんてしないほうがいいと思いますね。

面白いですが、リスキーですから。額も大きいですしね。

2016.11.16 19:48 煙々 #- URL[EDIT]
2746:

※2743:煙々さん
頭金100%は手堅いですね。
不動産投資は株式投資とは違った努力と胆力が必要ですね。不動産投資には向き不向きはありそうですね。
物件の選択などで分析や読みが必要になりますね。

2016.11.16 20:19 小黒とら #j72wRO66 URL[EDIT]
2747:

過熱方向と、供給過剰による調整というのは
見事な見解だと思いました

個人よりも法人がヤバイと思っています
マンションデベロッパーの決算書を見てみると
ちょっと危険な香りがしています 在庫も積みあがってます

さすがに銀行も慎重になるはずで
とても増資懸念が強いと個人的には思うのですが
ギャンブラーが多いんですかね

2016.11.16 20:53 消費しないピノキオ #0bEIyvWM URL[EDIT]
2748:

『金融システムレポート別冊シリーズ』http://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/data/fsrb160324.pdf
なんていうものもありますね。

2016.11.16 22:25 Colorless Freedom #- URL[EDIT]
2749:

こんにちは

不動産は現物は持っておらず、REITのみです。
現物はコネと知識と少しの度胸が必要ですが自分にはすべて有りませんので・・・
REITはコネが必要ないのが魅力で流動性も確保されています。だだ、意外とハイレバなので安定しているとは思わない方がよいかと・・・マイナス金利で上昇しましたがご指摘の通り、秋風が吹いているようです。

2016.11.17 15:49 yazirobe777 #- URL[EDIT]
2750:

※2747:消費しないピノキオさん
日銀の見解は腑に落ちるものが多いですね。
マンションデベの在庫は懸念ですね。個人もかなりバランスシートを膨らませている人もいますし、金融の蛇口が締まると厳しくなるかもと思ってます。

2016.11.17 21:41 小黒とら #j72wRO66 URL[EDIT]
2751:

※2748:Colorless Freedomさん
ありがとうございます。
派生していろいろ日銀レポートを読んでみました。

2016.11.17 21:43 小黒とら #j72wRO66 URL[EDIT]
2752:

※2749:yazirobe777さん
REITは実物不動産より投資しやすいですよね。だいぶ株式の要素が強いとはいえ疑似的な不動産投資になりますし。
ただ、おっしゃるようにボラタイルですね。

2016.11.17 21:47 小黒とら #j72wRO66 URL[EDIT]

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