金融が引き締まると困ること 米国でも不動産向け融資に警告が

FRBが「最近の商業用不動産向けの融資基準緩和が銀行の健全性を脅かしている」として警告を出しています。[外部記事]

米国でも、ですね。

今回は、金融の引き締めについて


不動産業って


あまり気にしたことのない方には意外かもしれませんが・・・

不動産業って、セクター分類では金融業の一つなんです。

国際的なセクター分類にGICS(Global Industry Classification Standard:世界産業分類基準)というのがあるのですが、GICSの分類では、不動産業は、銀行や保険と同じ「金融セクター」に分類されてるんです。[参考]

で、なんで不動産と金融が同じ業種なの?

と思いますよね。

三菱地所や三井不動産、J-REITなどの不動産関連企業と、三菱UFJフィナンシャル・グループや東京海上ホールディングスが、広い意味で同じセクターというのは不思議な感じがしますね。


不動産と金融の共通点 収益構造


不動産業と金融業は、どちらも「資本集約的」な業種ということで共通してます。

ビジネスを営むには大きな資産と、それを支える資本が必要なんです。

たとえば三菱地所。

丸の内にたくさんビルを持っています。簿価は低いとはいえ、不動産をたくさん所有しているのだからバランスシートは大きくなります。三菱地所の総資産額(2015年3月期)は4兆9,000億円あります。

資産で稼ぐのが資本集約的な産業の典型です。

銀行業なら、バランスシートの資産サイドに載ってくる、企業向け融資や個人の住宅ローン、国債などの債権(債券)が保有資産に相当します。

ストックビジネス、というわけですね。


不動産と金融の共通点 弱点


資本集約的な産業で、特に不動産業と金融業に共通した弱点があります。

それは、金融環境の悪化に弱いということです。

銀行の場合、「融資の金利 > 預金の金利」が利益になります。
不動産業は、「家賃の純収益 > 借入金の金利」です。

本当はもうちょっと複雑ですけど、ざっくり言うとこんな感じです。

で、金融環境の悪化は、不等号の力関係を変えることがあります。


金融環境の悪化の2つの意味


金融環境の悪化には2つの意味があります。

1. 金利が上がる(調達コストが高まる)
2. お金が手に入らない(資金ショート)

利上げが行われると金利が上がります。そのため「1」の点で企業は困ってしまいます。収入が変わらなければ、儲けが削られるからです。

銀行の場合も同じような仕組みです。企業向け融資や住宅ローンを固定金利で提供していると、短期金利が上がると儲けが削られます。ALMのミスマッチというやつです。

で、ここまでは儲けが削られるという話なので、それほど致命的ではありません。

問題は、「2」の方です。


金融が締まると困ること


金融が引き締まると、クレジットの弱い企業はお金が借りにくくなります。

世の中に出回るお金の総量が減るので、銀行としては、リスクの高い企業やリスクの高い人への資金供与から締めていきます。

これは銀行間の資金のやり取りでも同じです。

銀行は資金の過不足をならすために、絶えず市場でお金のやり取りをしてますし、一般的な企業は、銀行からの借り入れがなければ、バランスシートの資産を維持できません。

ある日、銀行Aが銀行Bに対して、「もうお金は融通しません」

とか、

銀行Aが不動産会社Cに対して、「期日が来る融資は借り替えには応じません、期日に返してください」

なんて言い出したら・・・

銀行Bや不動産会社Cは大変なことになります。

他で借り入れができなかったり、資産を売却してお金を作ることができなかったりすると、最悪の場合は資金繰りが破綻して倒産です。


ということで


世界経済を見ていく中で、先進国の中央銀行の政策は重要です。

世界的に資金が吸収されていく局面では、「弱いものほど危ない」という、ごく当たり前のことを気にかけたほうがいいです。

先進国よりは新興国の方が弱いですし、
消費安定(生活必需品)セクターより、金融セクターは警戒した方がいいですし、
流動性の高い証券より、流動性の低い証券は売りにくいものです。


まとめ、のようなもの


FRBが不動産向け融資を気にかけているのは気になるニュースです。

この数年は金融がジャブジャブな中で資産価格の上昇が進みました。株高もそうですし、不動産価格の上昇もそうですね。地域別や資産別には強弱の差はあるにしてもです。

で、これからは、少なくとも米国の金融は引き締まる方向です。

状況が変われば投資のスタンスを変える。

私の場合、黒田日銀総裁の登場でカンカンの強気になり、FRBの利上げで本格的に慎重モード入りです。

次のモードチェンジは、FRBの利上げ終了宣言あたりかなーなんて思ってます。

少し先の話ですね・・・ (^^;

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